那么

2020-11-10 17:59

的确,三四线城市的房地产住宅库存应该得到关注。而现时提出这样的问题也可以说得上是恰如其分。目前,已经有人在预测,在持续的楼市回暖气氛下,开发商卖房已经不再那么困难。但事实上,这仅仅是限于广州、上海、北京、深圳这样的一线大城市。从近期的成交数据上看,无论是中小面积的首次置业产品还是较大面积的家庭换房产品,甚至是别墅、豪宅这样的高端产品在最近几个月在这些大城市都卖得风生水起。归结起来的原因也很简单,在经历了长时间的观望以后,购房者成为首先耐不住寂寞的一方,越来越多的买家开始朝着房地产市场进发。这就使得楼市一下子又热了起来。

事实上,原本对一线城市库存问题的担忧是有点目标不明确。由于本身大城市的购房需求群体还是比较庞大的,无房的外来务工人士的购房欲望仍是非常强烈的。所以即使房企在一线有不少的待售房源,但仍然有比较大的需求存在,库存的压力只是一个政策时期下的短暂表象。但除了一线城市之外,其他地区的库存压力则是应该重点关注的问题。

住宅库存的问题已经被讨论过很多,长期以来,很多人都对于一线大城市的住宅库存抱有担忧的情绪,特别是在房地产调控以后,很多购买力被限制住了,一线城市的住宅库存问题就曾被很多业内专家提了出来,并认为,目前这些大城市由于限购的问题,去货速度变慢,同时房企在前几年扩张过快,囤地囤房的现象比较普遍,这使得一线城市的库存压力越来越大。但从今年的楼市行情来看,这些一线城市的库存压力却表现得并不明显。特别是在下半年就开始的成交回暖,潜在的刚性需求被激发起来涌进市场,消货的速度又变得越来越快。如果一线城市的库存问题看上去已经并不大,但这并不代表在行业内开发商就没有库存压力。

而更为重要的是,这些城市在一线城市限购政策出台后,曾一度被认为是投资流向的主要阵地。在前两年,很多地方政府都用各种手段吸引开发商到这些地区去置地建房。像惠州、中山现时的很多大型项目在去年都是打着“这里不限购”的旗号推出来的。这些举动如今可能已经成为当地甚至是开发商的一种负担。当年拿下的大面积用地建成的产品,如今却未能像一线城市回暖那样热卖。这样,住宅库存的压力就显而易见了。曾经在惠州某大型楼盘操盘的一位房企负责人也曾坦言,现在那边的房子去货的速度跟去年没有多大的区别。而且,现在这些区域的地方政府仍在不断的卖地。如果目前的政策环境不改变,那么,库存的压力就有可能成为三四线城市长时间都不能解决的一个难题。

近期,有媒体公布了一份报告称,目前部分三四线城市的房地产库存量是“天量”。据其所述,国内包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀,与商品房实际消化速度形成巨大差距。该报告以邯郸为例,该市是河北省三线城市,其房价每平方米也就四五千元,但当地房地产泡沫膨胀之程度,不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。按照人均居住面积31.6平方米计算,邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳100万人以上。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积,邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米,以此测算,在建与在售楼盘至少需要消化10年。

但是不是每个地方都是这样,显然不是的。一线大城市就有大量自住需求的买家作为支撑所以回暖,但在很多三四线城市,就不是这样。在最近,尽管像惠州、中山这样的城市成交数据没有以前那么难看,但实际上也说不上是有多火热。这些城市主要的投资力或者说是住宅购买力大部分都是来自于外地。而一线楼市的回暖可以说是分流了这些地方的人气。与一线相比,三四线城市在楼市回暖的潮流中只能算是配角,而且有些地方甚至根本没有沾到光。